حقوق قانون -وکیل و مشاوره حقوقی - ثبت

اجاره در شرع و قانون به عقدی گفته می شود که به موجب آن مستأجر، مالک منافع (نه عین) مستأجره (مثلاً خانه، ملک و ...) می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند. در این بحث صرفاً به بررسی قواعد عمومی حاکم بر عقد اجاره می پردازیم بدون آنکه وارد مباحث تخصصی اجاره مسکن، اماکن تجاری و ... شویم. درمقاله های دیگر به این مباحث خواهیم پرداخت.

ضرورت بازخوانی نظام مالکیت فکری در ساختار حقوقی، سیاسی و اقتصادی بومی ایران با نگاه اجمالی به نظام مالکیت فکری می توان دریافت که خاستگاه زمانی این نظام انقلاب صنعتی در اروپاست. انقلاب صنعتی مرحلة نوینی از تحول را در تاریخ ورق زده است. در این مرحله بشر توانست نتیجة کار فکری خود را که در قالب یک مصداق فیزیکی تجسم یافته به صورت وسیع تکثیر کند و از منافع آن بهره مند گردد.

اگر دیروز کار بازتولید نتیجة فکری تا حدود فراوانی با کار فکری و کار تولید اولیه برابری می کرد، اما امروز کار فکری بسیار هزینه بر است و تکثیر نتایج آن از طریق وسایل مکانیکی آسان و تا حدودی کم هزینه گردیده است. این امر موجب گردید تا حمایت از پدیدآورندگان آثار فکری در سرلوحة فعالیت بسیاری از اندیشمندان حقوقی و اقتصادی و سیاسی قرارگیرد. نتیجة فعالیتها، شکل گیری نظام مالکیت فکری بود که با ایجاد محدودیت برای دیگران، حقوق اقتصادی و اخلاقی بسیاری را برای پدیدآورنده طراحی کرد. توسعة موارد و مصادیق و احکام پدیده های فکری و ضمانت اجراهای سخت برای نقض این حقوق از یک سو وحمایت بین المللی، به خصوص در قالب سازمان تجارت جهانی، از مالکیت فکری از سوی دیگر، موجب گردیده است مالکیت فکری ابعاد بسیار وسیع و پیچیده ای یابد. اگر در گذشته کشورها تلاش می کردند با فعالیت فکری و تولید انبوه محصولات و صدور آن به کشورهای مصرف کننده به منافع مالی فراوان دست یابند، اما امروز وضعیت با وجود نظام مالکیت فکری به طور کامل دگرگون شده است. در یک نگاه نه چندان دقیق، کشورها به سه دسته تقسیم می شوند: کشورهای تولیدکنندة آثار فکری و اطلاعات، کشورهای تولیدکنندة کالای ملموس و کشورهای مصرف کننده.

● موارد پرداخت سرقفلی

حق سرقفلی که قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ از آن به حق کسب و پیشه یاد کرده حقی است که به موجب آن مستأجر متصرف در اجاره کردن ملک تجاری و محل کسب خود بر دیگران مقدم شمرده می شود. حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد زیرا به علت اشتغال در آن محل ایجاد می شود اعم از اینکه مستأجر به مالک وجهی در ابتدای رابطه استیجاری پرداخته باشد یا نپرداخته باشد. (البته این امر فقط در مورد اماکنی است که مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ هستند.)

با مطالعه مقررات سال ۱۳۵۶ مواردی که به مستأجر تمام حق سرقفلی یا نیمی از آن تعلق می گیرد احصاء شده که در این مقاله به آنها می پردازیم.

مالکیت از جمله موضوعاتی است که فیلسوفان بویژه فلاسفه سیاسی درباره آن بسیار بحث کرده اند. فلاسفه سیاسی به تناسب نگرشی که به موضوعات سیاست، عدالت و آزادی داشتند به شکل متفاوتی از یکی از انواع نظام های مالکیت (خصوصی، اشتراکی، جمعی) دفاع کردند. در مطلبی که هم اکنون می خوانید این سه نظام مالکیت تعریف شده و سپس نیازی که نظام مالکیت خصوصی به جامعه و حمایت جمعی دارد، مورد بحث قرار گرفته است.

در این مقاله به کنکاش پیرامون دفاع از حقوق مالکیت و مجراهای گوناگونی که فعالیت های اقتصادی را متاثر می سازند، خواهیم پرداخت.

در ادامه نشان داده خواهد شد که ارتباطی قوی میان حفاظت ازحقوق مالکیت و توسعه اقتصادی وجود داشته و چالش های نهادی موجود در این زمینه را نیز بررسی خواهیم کرد. نهایتا به این نتیجه می رسیم که اصلاح حقوق مالکیت علاج تمام مشکلات نبوده و این پدیده در برخی کشورها با موانع اقتصاد سیاسی سرسختی مواجه است.

● مقدمه:

در یک جامعه زنده و قانونمند، دستگاه قانونگذار، مراجع قضایی و آراء دادگاها و نظرات حقوقدانان؛ مهم در نوآوری و شکوفای حقوق فردی و اجتماعی است. بنابر این حقوق همیشه به نیاز های تازه مردم پاسخ مثبت داده و در چهار چوب نظم عمومی و اخلاق حسنه؛ به پیشرفتهای دائمی تن در می دهند. همیشه گفته می شود رویه قضایی از منابع مهم حقوق است. اهمیت رویه قضایی تا آنجاست که پاره ای از مولفین آن را مترادف با دانش حقوق دانسته اند.

رویه قضایی عامل پیشرفت و شکوفایی حقوقی است. ضمانت اجرای عدم رعایت اصل حاکمیت قانون در نظام اداری کشور؛ نه تنها موجب بطلان عمل اداری است. بلکه در صورت ورود خسارات به افراد؛ برای دولت و کارگزاران مسئو لیت مدنی و جزایی را به دنبال خواهد داشت. و ضرورت وجود دستگاه قضایی صالح برای تضمین عمل مسئولیت اداری دولت از دیر باز تا کنون مورد توجه بوده است. امروزه بسیاری از کشورهای دنیا این سیستم حقوقی را پذیرفته اند و مورد توجه قرار داده اند.

قوانین حاکم بر روابط بین موجرو مستاجر در حال حاضر به شرح زیر قابل ذکر است:

۱) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مرداد ۱۳۵۶

۲) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سیزدهم اردیبهشت ۱۳۶۲

۳) قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب /۱۵ /۸ ۱۳۶۵

۴) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲۶ مرداد ۱۳۷۶

۵) روابط قانون مدنی در باب اجاره اشیا مواد ۴۶۶ تا ۵۰۶

کتاب «بر علیه انحصار فکری» می تواند با داستانی درباره تلاش های ناموفق برای توقف دانلودهای غیرقانونی یا سخت گیری های اخلاقی علیه نوجوانان به خاطر به اشتراک گذاشتن فایل هایشان آغاز شود.

ولی در عوض نویسندگان آن ما را به منظور گسترش افسانه مبتکر بزرگ، جیمز وات و موتور بخارش، به عصر انقلاب صنعتی می برند.

چرا؟ چون همانگونه که در مقدمه کتاب نیز اشاره شده، این یک کتاب اقتصادی است. اگر شما مطلبی برای افزودن به علم دارید آن مطلب نمی تواند تنها در این زمان یا زمان گذشته و این مکان یا مکان دیگر به کار رود. اقتصاد یک علم جهانی است و آموزه ها و قوانینش در تمام زمان ها و مکان ها کاربرد دارند. به همین دلیل یک شکست نظری حادثه بزرگی به شمار می آید، و این یکی از دلایل اهمیت بسیار این کتاب است. و نویسندگان کتاب برای درک این مطلب، که آنها به چیزی بیش از مشکل دانلودهای دیجیتال می پردازند، این داستان قدیمی را در مقدمه آورده اند.

هدف از اقامه دعوی در دادگستری رسیدن به خواسته است که جز با اجرای حکم، این هدف به دست نمی آید و معمولاً محکوم علیه تمایل به اجرای داوطلبانة حکم ندارد.

پس محکوم له مجبور است با توسل به اجرای قضائی و توقیف و مزایده اموال محکوم علیه، حکم را اجرا کند. از طرفی هم محکوم علیه با محکوم شدن به پرداخت دین، حق حیات خود را از دست نمی دهد و مصلحت زندگی او هم ایجاب می کند که برخی اموالش از توقیف و مزایده مصون باشد. شرع مقدس اسلام و قوانین موضوعه به این مسئله مهم توجه داشته اند، بنابراین اموالی را که جزء ضروریات زندگی مدیون باشد، از توقیف معاف کرده اند.

مسائلی که در عمل پیرامون مستثنیات دین مطرح می شود، در حقوق ایران، با تاکید بر نحوه عمل در دادگستری و اشاراتی مختصر در دو مرجع غیردادگستری (اداره ثبت ودارایی) مورد بررسی، نقد و تحلیل قرار می گیرد.

مطالبات ناشی از تملک املاک موضوع قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز مصوب ۱۳۷۰

۱) ماده ۹ لایحه قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۷بهمن ۱۳۵۸ اشعار داشته است: «دستگاه های اجرایی مکلفند ظرف مدت ۳ ماه از تاریخ تصرف، نسبت به ایداع قیمت اقدام نمایند.»

این امر بدان معناست که تصرفات بیش از ۳ ماه بدون پرداخت ثمن فاقد مشروعیت قانونی است و از مدار مجوز خارج می گردد و اگر اعتبار لازم برای اجرای طرح تامین نشده باشد، قید مدت ۳ ماه امری لغو و غیرقابل توجیه می باشد.

ماده ۹ لایحه قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۷بهمن ۱۳۵۸ اشعار داشته است: «دستگاه های اجرایی مکلفند ظرف مدت ۳ ماه از تاریخ تصرف، نسبت به ایداع قیمت اقدام کنند.»

این امر بدان معناست که تصرفات بیش از ۳ ماه بدون پرداخت قیمت فاقد مشروعیت قانونی است و از مدار مجوز خارج می شودو اگر اعتبار لازم برای اجرای طرح تامین نشده باشد، قید مدت ۳ ماه امری لغو و غیر قابل توجیه است. ماده واحده قانون وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و غیره مصوب ۲۸ آبان ۱۳۶۷ شهرداری ها را ملزم به خرید املاک اشخاص حقیقی و حقوقی داخل در محدوده طرح حداکثر به مدت ۱۸ ماه پس از اعلام رسمی آنها کرده است.

کارشناس امور قضایی و کارشناس ارشد حقوق خصوصی تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک تر. به عنوان مثال، مالک یا مالکان زمینی به مساحت ۵ هزار مترمربع، زمین را به قطعات ۲۰۰ متری تقسیم کرده که در عرف ثبتی به این اقدام گفته می شود، آن زمین به قطعات ۲۰۰ متری تفکیک شده است. به این ترتیب از تفکیک به منظور انتقال قطعات تفکیک شده به صورت جداجدا، صدور سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده می شود.

«اشاعه» در اصطلاح حقوقی عبارت است از پراکنده بودن حقوق مالکانه ۲ یا چند مالک در یک مال و به تعبیر دیگر، مالکیت هر ذره مال. درنتیجه، مجموع آن به شریکان تعلق دارد.

مجموعه مالکان و حقوق آمیخته آنان در ماده ۵۷۱ قانون مدنی با عنوان «تعریف شرکت» آمده است. این ماده مقرر می دارد: «شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکان متعدد در شی» واحد به نحو اشاعه.» با این وجود، هریک از شریکان می تواند سهم مشاع خود را بفروشد یا اجاره بدهد یا به رهن بگذارد یا از راه وصیت و برای بعد از فوت به دیگران انتقال دهد.

یکی از اختلافاتی که بین مردم با یکدیگر و یا با شهرداری بروز می کند درخصوص نحوه استفاده از اماکن مسکونی است و به اصطلاح بدون مجوز کاربری مسکونی ساختمان به تجاری تغییر داده می شود.

برابر قانون در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده شهرداری وظیفه دارد طبق ضوابط نقشه مزبور در پروانه های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را بیاورد و چنانچه برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری، محل کسب یا پیشه و یا تجارت دایر شود شهرداری موضوع را تعقیب می کند.

▪ در صورت استفاده از اماکن مسکونی برای امور تجاری شهرداری چه اقدامی انجام خواهد داد

حقوق انحصاری اعطایی به ثبت کننده اختراع در اکثر کشورها حق جلوگیری یا ممانعت دیگران از ساخت، استفاده، فروش، عرضه برای فروش یا وارد کردن محصولات موضوع اختراعات است که با این حال تعریف جامع و کاملی از این حقوق داده نشده است.

حقوق مالکیت فکری یا معنوی عبارت است از حقوق مربوط به آفرینش ها و خلاقیت های فکری در زمینه های علمی، صنعتی، فنی و ادبی و هنری، در کنوانسیون ها و موافقت نامه های مربوطه و حتی در موافقت نامه جنبه های مرتبط با تجارت حقوق مالکیت معنوی (تریپس) که نسبت به کنوانسیون های قبلی از جامعیت بیشتری برخوردار است، تعریف جامع و مانعی از این حقوق داده نشده بلکه اغلب مصادیق آن برشمرده شده و سپس حدود و ثغور حقوق مرتب بر آن ها مشخص شده است.

حق کسب و پیشه موضوع قانون ۶۵۳۱ بوده؛ اما قانون ۶۷۳۱ به جای حق کسب و پیشه، سرقفلی را جایگزین آن کرده است. بعضی از حقوقدانان پیش از تصویب قانون ۶۷۳۱ معتقد بودند که سرقفلی همان حق کسب و پیشه می باشد و درنتیجه، هیچ تفاوتی میان این دو قائل نبودند و تعریف واحدی از آنها ارائه می دادند. اما گروهی دیگر این دو را کاملاً جدا از هم می دانستند. به نظر می رسد نظریه اخیر صحیح بوده و سرقفلی جدا از حق کسب و پیشه است زیرا صرفنظر از این که فلسفه تشکیل و ایجاد این دو حق کاملاً متفاوت است، نهادی که حق کسب و پیشه را شناسایی و به مردم معرفی کرده، قانونگذار بوده و مقنن به صراحت این حق را متعلق به مستأجر دانسته است. تبصره ۲ ماده ۹۱ در این باره مقرر می دارد: حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

سال های زیادی از پیروزی انقلاب نگذشته بود که به مرور تغییراتی در نگرش قانونگذاری در باب مسائل اقتصادی و مقوله مالکیت بروز و ظهور کرد.

تغییرات پی در پی در قوانین راجع به مالک و مستاجر نشان می داد که چتر حمایت از مستأجرین به مرور کم رنگ شده است و مسئولان به منظور دوری از برخی افراط کاری ها در جهت حمایت از سرمایه گذاری در امر مسکن گام بر می دارند.

ولی متأسفانه این یک بعدی نگریستن به مسائل اقتصادی، بدون در نظر گرفتن اوضاع اجتماعی و شرایط زمانی، تبعات و پیامدهای سوء و ناهنجاری هایی را به همراه داشته که بی تردید بحران در مسئله مسکن به ویژه از جنبه افزایش بی رویه و غیرمنطقی اجاره مسکن و مشکلات ناشی از آن که به طور غیرقابل تحملی گریبان بی خانمان ها و اجاره نشین ها را گرفته، نتیجه حتمی و بارز آن است.

بخش قابل توجهی از شهروندان تهران و سایر شهرهای بزرگ کشور با مشکل مستاجری اعم از مسکونی یا تجاری دست به گریبان هستند.

که چنانچه مالکین به عنوان طرف دیگر این موضوع را نیز به جمعیت آنها بیفزاییم به حدود۴۰درصد از جمعیت در شهرهای بزرگ می رسیم. چنانچه موجرین و مستاجرین از حقوق خود و طرف مقابل آگاه باشند نه تنها انتظارات روشن و آرامش در روابط آنها جای هرگونه تنش و درگیری را خواهد گرفت بلکه تعدد شکایت های اجاره نیز نظام دادرسی را دچار مشکل تراکم پرونده نمی کند. به همین منظور و برای رفع مشکلات احتمالی شهروندان ، صفحه حقوقی با هدف ایجاد حداقل بینش حقوقی در ارتباط با اجاره در چند شماره مستقل به آن می پردازد که موضوع بحث این هفته اجاره املاک تجاری است.

بانکداری ابزار و روش های خاص خود را می طلبد، روش هایی که متناسب با نیاز بانک ها ابداع گردیده اند و به مرور زمان و متناسب با نیازمندی های هر زمان تکامل یافته و تکمیل شده اند. از جمله این روش ها اجاره بشرط تملیک است که از حقوق اروپایی به حقوق ما راه یافته و قانونگزار در ماده ۱۲ قانون عملیات بانکی بدون ربا که در تاریخ ۱۳۶۲/۶/۸ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است ، یکی از شیوه های اعطای تسهیلات (یا تخصیص منابع ) را اجاره بشرط تملیک دانسته است .

انگیزهء آدمیان برای زندگی بهتر موجب حرکت، تلاش و کار است. هر انسانی به طور فطری و طبیعی خود را مالک محصولی که از کار و تلاشش به عمل می آید، می داند و از این رو «حق مالکیت» را جزو حقوق فطری و بنیادین شماره کرده و بر این پایه گفته می شود هر فردی باید بتواند حاصل کار فکری و یدی خود را در اختیار گیرد و هیچ کس حق تعرض و دست اندازی به «حق مالکیت» او را ندارد و این حق باید در تمامی ابعاد حقوقی و حقیقی و ذیل «حقوق شهروندی»منعکس و به رسمیت شناخته شود. از روزگار طلوع تاریخ بشری تاکنون «حق مالکیت»، موتور محرکهء فعالیت های اقتصادی بوده و به ویژه در دوران جدید و پس از انقلاب صنعتی آن را از ارکان ضروری و اصلی توسعه یافتگی کشورها و شکل گیری اقتصاد بازار دانسته اند و هرگونه رشد و توسعهء اقتصادی را در گرو پایبندی به این حق قلمداد کرده اند.